서초 하이브랜드 빌딩. 이마트 (양재점)

하이브랜드 20년 관리체계 논란…구분소유자들, 관리 정상화와 상권 회복 추진.

관리비 투명성·관리단집회 정상화·공실 해소·건물 가치 제고가 핵심 과제로 부상.

약 560여 명 구분소유자 관리 참여 문제 제기…66개 호실 관리비 분쟁도 진행 중.

서울 서초구의 한 대형 집합건물이 2005년 준공·분양 이후 약 20년 동안 구분소유자들이 참여하는 관리단집회가 열리지 않은 채 관리돼 왔다는 주장이 제기됐다.

전체 호실은 1,556개, 현재 구분소유자는 약 560명이다.

소유자 측은 시행·분양 당시부터 특정 관리회사가 관리업무를 맡아왔으며, 이후에도 관리단집회를 통한 관리인 선임과 관리업무에 대한 소유자들의 실질적인 의사결정이 이뤄지지 않았다고 주장하고 있다.

당시 시행·분양 주체는 인평으로 알려졌으며 관리업무는 하이브랜드가 맡았다. 소유자 측은 두 회사가 관계회사 성격의 구조였으며, 당시 형성된 관리체계가 장기간 이어졌다고 주장한다.

쟁점은 관리회사가 20년 동안 관리인을 누가 어떤 절차로 선임했고, 그 관리권이 어떤 근거로 계속 유지됐는지가 핵심이다.

법은 관리인의 임기와 선임 절차를 명확히 규정

현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조는 관리인의 임기와 선임 절차를 명시하고 있다.

제24조 제2항은 “관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다”고 규정한다.

또 제24조 제3항은 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다고 규정한다. 다만 규약으로 관리위원회의 결의에 따라 선임·해임하도록 정한 경우에는 예외가 인정된다.

관리단의 사무 역시 관리인에게 법이나 규약으로 위임된 사항을 제외하면 관리단집회의 결의로 수행하도록 돼 있다. 집합건물법 제31조다.

정기 관리단집회에 대한 규정도 명확하다.

제32조는 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다고 규정한다.

따라서 이 건물의 소유자 측 주장대로 장기간 정기 관리단집회가 열리지 않았다면, 단순히 총회를 열지 않았다는 문제 뿐 아니라 법이 정한 관리단 운영 절차가 실제 현장에서 어떻게 투명한 과정을 거처 이행돼 왔는지를 따져야 하는 상황이다.

하이브랜드 내부 상가 

관리비 분쟁 반복…작년 경매 받은 66개 호실에 소유자 측이 산정근거가 불투명하다고 주장하는 관리비 53억원 청구와 소송

관리비 문제도 반복적으로 불거졌다.

소유자 측은 관리비 산정 기준과 집행 내역이 충분히 공개되지 않았다고 주장하고 있다. 관리비 납부를 둘러싼 소송도 여러 차례 있었으나 상당수 사건이 조정이나 합의 등으로 종결돼 관리비 산정의 적정성에 대한 본안 판단으로 이어지지 않은 것으로 전해졌다.

최근에는 66개 호실을 둘러싼 관리비 분쟁도 발생했다. 관련 자료에 따르면 관리회사 측은 2025년 5월경 2016년 1월부터 2025년 3월까지의 관리비와 연체료 합계 약 53억4천만원을 최초 요구한 것으로 파악된다. 이후 협의 및 법적 절차를 거치며 금액은 조정됐고, 현재 서울중앙지방법원에서 진행 중인 소송의 청구금액은 368,322,900원 및 지연이자다. 매수인 측은 특별승계인이 부담해야 하는 공용부분 관리비의 범위와 기간, 공실기간 관리비 부담 여부 등을 다투고 있다. 이 사건의 법적 책임과 최종 부담액은 재판 결과에 따라 달라질 수 있다.

그러나 관리비를 둘러싼 분쟁이 수십억원 규모로 확대됐다는 사실 자체가 현재 관리비 부과·징수 구조를 투명하고 공정하게 들여다봐야 할 이슈가 되고 있다.

하이브랜드 내부

면적 기준 약 41.7%대에서 멈춘 관리단집회 추진…주요 대형 소유자가 변수

소유자들은 현재 관리단집회를 열기 위해 동의와 의결권 확보에 나서고 있으며 확보된 지분은 41.7%대에서 임시 정체된 것으로 전해졌다.

이 과정에서 소유자 측은 상당한 면적을 보유한 이마트(양재점) 측의 협조 여부가 향후 변수라고 보고 있다. 이마트 (양재점)의 협조를 구해 그동안 불이익 당했던 부분을 바로 잡고, 관리단집회의 정상화 운영에 협조 요청을 구하고 있는 현실이다.

동의서 철회 과정서 내용증명 작성 지원 의혹

관리단집회 추진 과정에서는 동의서 철회를 둘러싼 공방도 벌어지고 있고 관리단집회 개최에 동의했던 일부 소유자들이 갑자기 동의를 철회하는 쪽으로 문제가 불거졌다.

소유자 측은 일부 소유자의 임대료 문제 등이 동의 철회 과정과 관련됐다는 제보를 입수해 의혹을 사고 있다.

법은 ‘총회를 열 수 있는 길’도 열어놨다

이번 사건에서 또 하나 짚어야 할 조항이 있다.

집합건물법 제33조 제2항은 “구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다”고 규정한다.

또 같은 조 제3항은 관리인이 소집통지 절차를 밟지 않을 경우 소집을 청구한 구분소유자가 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있도록 하고 있다.

즉 현재 소유자들이 확보했다는 41.7%대 동의·의결권을 총회를 열기 위한 과반수로 단순 해석할 수는 없다.

관리단집회 소집청구와 실제 안건의 결의, 관리인 선임·해임, 규약 변경에는 각각 적용되는 요건이 다르기 때문이다.

서울 집합건물 관리분쟁, 특정 건물만의 문제인가

서울연구원 정책리포트 및 관련 보도에 따르면 2025년 4월 기준 서울시 사용승인 건축물 가운데 집합건물이 차지하는 비중은 40.2%로 전국에서 가장 높았다.

또 2023년 1월부터 2025년 5월까지 서울시 상담실·응답소·분쟁조정위원회에 접수된 집합건물 관련 민원은 7,520건으로 집계됐다.

민원 내용은 관리비, 공용부분 변경, 관리단 운영, 건물 하자보수 등으로 다양했다.

서울연구원 정책리포트는 집합건물 관리의 투명성과 공정성 강화, 부실·불법 관리 감독 강화, 표준모델 개발·보급 등을 개선전략으로 제시했다.

경기도 역시 오피스텔·상가 등 집합건물에서 높은 관리비와 불투명한 회계관리 등을 둘러싼 분쟁이 발생하고 있다며 관리인 선임 컨설팅 사업을 추진하고 있다.

이번 서초구 건물의 사례는 개별적인 관리비 분쟁을 넘어 집합건물에서 소유자의 자치권이 실제로 어떻게 작동하는지를 보여주는 사례라는 점에서 주목된다.

관리 정상화는 상권 회복과 건물 가치 제고를 위한 출발점

하이브랜드는 1,556개 호실과 약 560명의 구분소유자가 존재하는 대규모 집합건물이다. 그러나 장기간 유지돼 온 관리체계와 관리비 부과·집행의 투명성을 둘러싸고 구분소유자들의 문제 제기가 이어져 왔다.

최근 일부 구분소유자들은 관리단집회 개최, 관리비 산정 및 집행 내역 공개, 적법한 절차에 따른 관리인 선임 등을 요구하며 관리체계의 정상화를 추진하고 있다.

소유자 측은 이러한 움직임이 단순히 관리권을 둘러싼 분쟁이나 관리비 문제에 국한된 것이 아니라는 입장이다. 장기간 누적된 관리구조의 문제를 개선하고, 공실 해소와 침체된 상권의 활성화를 통해 건물의 경쟁력과 자산 가치를 회복하려는 취지라는 것이다.

특히 양재 일대의 산업환경 변화와 지역 개발 흐름에 대응하기 위해서라도 투명하고 책임 있는 관리체계 확립이 선행돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.

결국 관리단 운영의 정상화는 특정 관리주체를 교체하는 문제를 넘어, 구분소유자의 권리를 회복하고 하이브랜드의 장기적인 발전 기반을 마련하는 과정이라는 점에서 의미가 크다.